Asansör Kontrolünü Kim Yaptırır: Bina Yöneticisi mi, Kat Malikleri mi?

Apartman toplantılarının klasik sorusu: "Asansör kontrolünü kim yaptıracak, parasını kim ödeyecek?"

Cevap mevzuatta net biçimde yazılıdır; ama uygulamada karışıklık yaratan birkaç ayrıntı var. Bu yazıda üç ayrı soruyu birbirinden ayırıyoruz: kim yaptırır, kim öder, kim seçer.

1. Kim yaptırır? — Bina sorumlusu

Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği'nin 8'inci maddesine göre:

"Periyodik kontrolün yaptırılmasına dair yükümlülük ilgili idare ve bina sorumlusuna aittir."

"Bina sorumlusu" kimdir?

Yönetmeliğin tanımlar maddesine göre bina sorumlusu, asansörün güvenli kullanımını sağlamak amacıyla düzenli olarak bakımını, periyodik kontrolünü ve onarımını yaptırmaktan sorumlu olan kişidir. Şunlardan biri olabilir:

• Kat maliklerinin kendi aralarında seçtiği yönetici
• Dışarıdan yetki verilen profesyonel yönetim şirketi
• Kat maliki veya malikleri (yönetici seçilmemişse)
• Kamu binalarında sorumlu yetkili
• Ticari veya hizmet amaçlı yapılarda sorumlu yetkili

Yani sorumluluk soyut bir "apartman"a değil, belirli bir kişiye veya kurula aittir.

Yöneticisi olmayan binalarda ne olur?

Sorumluluk ortadan kalkmaz — kat maliklerine geçer. Tanımın içinde "kat maliki veya malikleri" ifadesinin bulunmasının sebebi budur.

Uygulamada bu, herkesin "birileri hallederdi" diye beklediği ve kimsenin bir şey yapmadığı bir boşluk yaratır. Bu boşluk, bir kaza yaşandığında tüm kat malikleri açısından risk anlamına gelir.

Öneri: Yönetici seçilemiyorsa bile, asansör konusunda yetkili bir kişi belirleyip bunu karar defterine yazılı olarak işlemek en pratik çözümdür.

Yönetici "kat malikleri onay vermedi" diyebilir mi?

Yönetmelikteki yükümlülük, kat maliklerinin kararına bağlı bir tercih olarak düzenlenmemiştir. Onay alınamaması, yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.

Bu durumda yöneticinin yapabileceği en doğru şey; durumu kat maliklerine yazılı olarak bildirmek, gündeme almak, kararı karar defterine işletmek ve tüm bu adımları belgelemektir.

2. Kim öder? — Kat malikleri (ortak gider)

Periyodik kontrol ücreti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak gider niteliğindedir. Asansör, binanın ortak yerlerindendir; bakım ve kontrol masrafları da ortak gider olarak paylaşılır.

Kiracı mı, malik mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu açısından ortak gider borçlusu kat malikidir. Kiracı ise malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutulabilir; ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesi, hangi giderin kime ait olacağını düzenleyebilir.

Genel uygulamada; düzenli işletme giderleri kiracıya, yatırım ve büyük onarım niteliğindeki harcamalar malike yansıtılır. Periyodik kontrol ücreti düzenli bir işletme gideri sayılırken, asansör revizyonu gibi büyük harcamalar genellikle malikin yükümlülüğüdür.

Bu ayrım sözleşmeye ve yönetim planına göre değişebileceğinden, uyuşmazlık durumunda hukuk müşavirinize danışmanız gerekir.

Zemin kattaki daire de öder mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ortak gider paylaşımı ve asansörden yararlanma konusundaki uygulama, yönetim planı hükümlerine ve yerleşik yargı kararlarına göre şekillenir. Bu konu apartmanlarda en sık uyuşmazlık yaratan başlıklardan biridir ve somut olayda değerlendirme gerektirir.

Bizim alanımız teknik muayene olduğundan bu konuda bağlayıcı bir görüş sunmuyoruz; yönetim planınızı ve hukuk müşavirinizin görüşünü esas almanız gerekir.

3. Kim seçer? — İlgili idare (belediye / il özel idaresi)

Bu, en çok yanlış bilinen kısımdır.

Yönetmeliğin 9'uncu maddesine göre:

"İlgili idare kendi sorumluluk alanı içerisinde bulunan asansörlerin periyodik kontrolü için Bakanlık tarafından yetkilendirilen A tipi muayene kuruluşlarından bir tanesi ile protokol imzalar."

Yani:

• Kontrolü yapacak kuruluşu bina yönetimi seçmez.
• Belediye veya il özel idaresi, kendi sınırları içindeki asansörler için tek bir A tipi muayene kuruluşu ile protokol yapar.
• Protokol süresi en az dört yıldır ve ilgili idare tarafından kamuoyuna duyurulur.

Pratik sonucu: Size "bizi tercih edin, kontrolünüzü yapalım" diyen bir kuruluş varsa, belediyenizle protokolü olup olmadığını sorgulamanız gerekir.

Yetkili kuruluşun hangi şartları sağlaması gerektiğini, TÜRKAK akreditasyonunun ne anlama geldiğini ve kuruluşu nasıl doğrulayacağınızı ayrıntılı olarak şu yazıda anlattık: TÜRKAK Akreditasyonu Ne Demek? Asansör Kontrolünü Kim Yapabilir?

Sorumluluk dağılımı özet tablosu

Konu	Sorumlu
Kontrolün yaptırılması	Bina sorumlusu + ilgili idare
Kontrol ücretinin ödenmesi	Kat malikleri (ortak gider)
Kontrolü yapacak kuruluşun belirlenmesi	İlgili idare (protokolle)
Aylık bakımın yaptırılması	Bina sorumlusu
Rapordaki eksiklerin giderilmesi	Asansör monte eden / yetkili servis (bina sorumlusunun talebiyle)
Kırmızı etiketli asansörün kullandırılmaması	Bina sorumlusu
Mühürleme / mühür bozma	İlgili idare

Yöneticiler için kısa yol haritası

1. Bir sonraki kontrol tarihini takvime işleyin. Bir sonraki yılın tarihi, bu yıl yapılan kontrol tarihi esas alınarak belirlenir.
2. Bütçeyi önceden ayırın. Kontrol ücretini yıllık işletme projesine dahil edin.
3. Kat maliklerini önden bilgilendirin. Sürpriz masraf, itirazın en yaygın sebebidir.
4. Raporu ve etiketi arşivleyin.
5. Yönetici değişiminde dosyayı devredin. Periyodik kontrol raporları, bakım formları ve yazışmalar yeni yönetime teslim edilmelidir.

Bilgilendirme: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Ortak gider paylaşımı, kiracı-malik ilişkisi ve yönetim planı uygulamalarına dair somut sorularınız için hukuk müşavirinize başvurunuz. Mevzuat değişebileceğinden güncel metinler için mevzuat.gov.tr esas alınmalıdır. Kuruluşumuz, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş ve TÜRKAK tarafından TS EN ISO/IEC 17020 kapsamında akredite edilmiş (Akreditasyon No: AB-0147-M) bir A tipi muayene kuruluşudur; tarafsızlık ilkesi gereği asansör montaj, bakım, onarım veya revizyon hizmeti vermez.